Philomène Conrad Actualités
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Les avantages financiers des voies privées et impasses ouvertes à la circulation publique
1. Le moule juridique de gestion
Nombre d’immeubles ont été construits depuis la fin du XIXème siècle sur des terrains que leurs propriétaires ont lotis c’est-à-dire divisés en plusieurs parcelles cadastrales et viabilisés avec des voies intérieures, pour les vendre lot d’une parcelle par lot d’une parcelle.Il est rare que les voies intérieures de ces terrains divisés et viabilisés aient été placées sous le régime d’une propriété indivise entre les différents lots de parcelle à batir, situation « bancale » dès lors que les conditions sont alors réunies pour placer l’ensemble des immeubles desservis par ces voies intérieures sous le régime de la copropriété par application de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965.
Pratiquement le fonctionnement des Associations Syndicales est régi par les articles 7 à 10 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et par les articles 3 à 6 de son décret d’application N°2006-504 du 3 mai 2006.
Heureusement la Cour de cassation par un arrêt du 13 février 2014 (N° de pourvoi 13-22383) a admis que les ASL pouvaient régulariser a posteriori leurs statuts et retrouver tous leurs pouvoirs et la loi ALUR a modifié le texte de l’article 60 de l’Ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 en prévoyant que les associations syndicales libres qui ont mis leurs statuts en conformité postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent tous leurs droits.
Le régime des Association Syndicale Libre a été toiletté et l’Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 exigeait que les Association Syndicale libres (ASL) régies par la loi du 21 juin 1865 mettent en conformité leurs statuts avant le 5 mai 2008.
Le plus souvent une association syndicale a été constituée. Tout d’abord historiquement les groupements de propriétaires sont fréquents depuis le moyen-âge même si le « socle » juridique des Association Syndicales de propriétaire réside dans la loi du 21 juin 1865 et son décret d’application du 18 décembre 1927. Par ailleurs le code de l’Urbanisme prévoit depuis des décennies que la demande de permis de lotir ou d’aménager doit comprendre l'engagement du lotisseur ou de l’aménageur qu’une Association Syndicale sera constituée entre les acquéreurs de lots, à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.
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La loi ELAN tranche la question de la propriété des colonnes montantes d’électricité dans les immeubles collectifs en copropriété
Pour rappel historique, la consistance du réseau public d’électricité a été définie par la loi N° 46-628 du 8 avril 1946 de nationalisation de l’électricité et du gaz qui a permis de déterminer le champ d’application du service public de distribution du gaz et de l’électricité.
La loi du 8 avril 1946 a été promulguée dans un souci d’assurer la sécurité de l’approvisionnement en électricité et en gaz et a largement renvoyé au pouvoir exécutif qui a pris un décret N° 46-2503 du 8 novembre 1946 pour en assurer l’application.
Ce décret du 8 novembre 1946, en son article 1er dispose :
« Dès la publication du présent décret, sont incorporés aux réseaux de distribution d’électricité tous les ouvrages à usage collectif de transmission ou de transformation d’électricité établis sur une propriété privée, à l’exception de ceux de ces ouvrages appartenant au propriétaire de l’immeuble dans lequel ils sont établis, pour lequel celui-ci ne perçoit ou accepte de ne percevoir à l’avenir aucune redevance spéciale.
Sont compris au nombre des ouvrages incorporés en vertu de l’alinéa précèdent, les branchements qui relient les ouvrages à usage collectif de transmission ou de transformation aux compteurs des abonnés ».
Le décret N° 55-326 du 29 mars 1955 relatif aux frais de renforcement des colonnes montantes d’électricité dans les immeubles d’habitation collective prévoit une faculté d’abandon des colonnes montantes d’électricité à tout moment par les propriétaires privés puisqu’il dispose en son article 2 :
« Dans les immeubles à usage collectif d'habitation alimentés par des colonnes montantes et autres ouvrages à usage collectif appartenant aux propriétaires, le concessionnaire est tenu à la demande des usagers d'appliquer les dispositions de l'article précédent lorsque les propriétaires de ces installations acceptent que celles-ci soient incorporées sans indemnité au réseau de distribution ».
Mais en pratique beaucoup de Règlements de copropriété définissent les colonnes montantes électriques comme parties communes, par opposition aux parties privatives.
Nombre de syndics considèrent donc depuis des décennies les colonnes montantes électriques comme des ouvrages communs de l’immeuble, dont ils sont tenus de pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Mais de nombreux contentieux sont nés ces 10 dernières années.
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Atteinte à la destination de l'immeuble : Liberté d'exploitation d'un commerce de bouche et liberté d'affectation commerciale de la cave
Des copropriétaires d'un immeuble situé avenue Daumesnil, comportant une unique boutique en pied d'immeuble exploitée à usage de vêtements pour enfants, ont fait porter à l'ordre du jour d'une assemblée une résolution dans ces termes « les copropriétaires après en avoir délibéré, décident de procéder à la modification du règlement de copropriété concernant l'interdiction d'installer un commerce type restauration».
La SCI bailleresse de cette boutique a par l'intermédiaire de son Conseil contesté dès avant l'assemblée le principe et le texte de cette résolution.
Les copropriétaires passant outre l'avertissement de la SCI ont finalement approuvé en assemblée une résolution encore plus restrictive, dans ces termes :
« Modification du règlement de copropriété concernant l'interdiction d'installer un commerce type restauration, traiteur et commerce de bouche (conditions de majorité de l'article 26). Les copropriétaires, après en avoir délibéré, décident de procéder à la modification du règlement de copropriété concernant l'interdiction d'installer un commerce de type restauration, traiteur et commerce de bouche».
Deux éléments méritent d'être précisés :
- De leur côté les copropriétaires s'appuyaient sur l'état descriptif de division de l'immeuble qui mentionne que le lot boutique est à usage de « quincaillerie»,
- Le locataire exploitant la boutique avait l'autorisation dans son bail d'exercer une activité de restauration, et il se trouvait par ailleurs près de pouvoir faire liquider ses droits à la retraite.
La SCI a engagé une procédure pour contester la résolution litigieuse.
La copropriété a reconventionnellement au cours de la procédure contesté l'affectation et l'usage d'une cave reliée par un escalier au lot boutique en faisant valoir que :
- la transformation de la cave en annexe du local commercial n'avait fait l'objet d'aucune autorisation de l'assemblée,
- la création d'une trémie et d'un escalier n'avait fait l'objet d'aucune autorisation de l'assemblée.
Le Tribunal de Grande Instance de Paris a rendu un jugement le 30 mai 2012 qui confirme des jurisprudences établies de la Cour de Cassation selon lesquelles:
- les mentions d'un état descriptif de division n'ont aucune valeur contractuelle s'agissant d'un document technique établi pour les seuls besoins de la publicité foncière, qui n'a pas pour objet de définir les droits et obligations des copropriétaires sur leurs lots,
- le changement de la nature de l'activité - de la vente de vêtement à la restauration n'implique pas en lui-même une modification de la destination de l'immeuble et peut s'effectuer librement, dès lors qu'il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires,
- l'assemblée ne peut imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telle qu'elle résulte du règlement de copropriété.
Le jugement ne fait que reprendre des jurisprudences bien établies.
Il est cependant novateur sur le débat qui entourait la question de la cave en posant que « dans un immeuble à usage mixte d'habitation et commercial, une cave peut être transformée en annexe d'un local commercial, le changement d'affectation d'un local accessoire tel une cave étant possible dès lors qu'il est conforme à la destination de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ».
Le jugement confirme ainsi une évolution sensible de la jurisprudence depuis quelques années en ce qui concerne les locaux accessoires.
Maître Philomène Conrad, Avocat Droit en Immobilier à Paris
 Jugement du 30 Mai 2012 | [ ] | 138 Ko |
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Dispositions de la loi du 10/07/1965 d'ordre public et résolution d'assemblée nulle et non écrite
Le Tribunal de Grande Instance de Paris a eu à connaître d'un contentieux curieux et amusant, qui a donné lieu à un jugement du 10 juillet 2012 de sa 8ème chambre très novateur.
La situation de fait correspond à un mauvais scénario pour le propriétaire, une SCI :
- la SCI avait signé le 21 mars 2006 avec Monsieur X une promesse synallagmatique de vente portant sur deux lots d'un immeuble de la rue Gay Lussac donnant sur la fontaine du Luxembourg,
- une assemblée générale de copropriété avait été convoquée, qui ne comportait à l'ordre du jour aucune résolution concernant les lots N°5 et 47 objet de la promesse, et qui avait seulement pour ordre du jour les décisions annuelles habituelles (approbation des comptes, renouvellement du mandat du syndic....),
- lors de l'assemblée tenue le 14 juin 2006, les copropriétaires dont Monsieur X vendeur de la SCI, avaient approuvé à l'unanimité (10 000/10 000) une résolution portant sur le lot 5 et décidant « l'interdiction d'exercer par les futurs acquéreurs tout commerce de bouche à savoir épicerie, sandwicherie, traiteur, restauration et restauration rapide sur place ou à emporter»,
- la SCI, avait seulement été prévenue par un courrier de son notaire avant la réitération, que l'assemblée avait approuvé une telle résolution, sans savoir encore que Monsieur X, son vendeur, avait approuvé ladite résolution.
| Jugement du 10 juillet 2012 | [ ] | 248 Ko |