Recevabilité en appel de la demande d'autorisation judiciaire de travaux d'un copropriétaire
Dans une affaire qui concernait l’implantation d’un commerce de l'enseigne "Sushi Shop" à Lyon, le Tribunal de Grande Instance de Lyon avait rendu un jugement le 13 juillet 2010 à la demande du copropriétaire bailleur du local. Ce jugement avait annulé comme abusif la résolution d’une assemblée de copropriété refusant les travaux de modification de devanture et de pose d’enseigne.
Le local litigieux était précédemment exploité par un commerce de literie.
Les copropriétaires avaient motivé leur refus par la clause du règlement de copropriété suivante « Sous réserve formelle des prescriptions qui précèdent, il ne pourra jamais être établi au rez-de-chaussée ni aux étages [...] De blanchisserie, d’établissement de bains, marchands de poissons, boulangerie, charcuterie, ni de commerce d’artificiers, de laiterie, et fromages, entrepôt de droguerie, de pétrole, essence, et en général de commerce pouvant incommoder au-delà des tolérances usuelles par le bruit, l’odeur, la fumée. De maison de santé, d’établissement de désinfection ».
Les copropriétaires estimaient qu’un commerce de l’enseigne « Sushi shop » était assimilable à un commerce de « marchands de poissons ».
Il est à préciser que les travaux avaient fait l’objet d’une autorisation administrative de non opposition à déclaration préalable de travaux au jour où l’assemblée a délibéré.
Le Conseil du copropriétaire bailleur avait cependant omis au cours de la procédure devant le Tribunal de Grande Instance de Lyon, de solliciter du Tribunal qu’il autorise judiciairement les travaux.
Le copropriétaire bailleur se retrouvait donc à devoir solliciter une nouvelle autorisation de l’assemblée, avec des copropriétaires toujours opposés au projet.
Le syndicat des copropriétaires ayant fait appel du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Lyon, le nouveau conseil du copropriétaire bailleur du local qui était celui du locataire, a profité de l’occasion que lui offrait la procédure d’appel pour demander devant la Cour d'appel l’autorisation judiciaire des travaux.
L’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit en effet que : «Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le Tribunal de Grande Instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1 ci-dessus ; ...»
Tout le problème était la recevabilité de cette demande d’autorisation judiciaire formulée donc pour la première fois devant la Cour d'Appel dans la mesure où l’article 564 du Code de Procédure Civile pose que « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».
Le copropriétaire bailleur a donc soutenu en appel qu’une demande d’autorisation de travaux est une demande complémentaire et ayant la même finalité qu’une demande en annulation de résolution d’assemblée au sens des articles 565 et 566 du code de procédure civile.
Dans un arrêt du 8 février 2011, la Cour d'Appel de Lyon a estimé et c’est la première jurisprudence en ce sens que "la demande d’autorisation judiciaire de travaux en façade tend aux mêmes fins que la demande initiale en annulation de la résolution ayant refusé lesdits travaux et en est la conséquence et le complément. En tant que telle, elle est donc parfaitement recevable".
Loi N°48-1360 du 1er Septembre 1948 et Convention Européenne des Droits de l’HommeLa Loi du 1er septembre 1948 est une loi "exorbitante du droit commun" qui demeure toujours bien en vigueur. Selon la Préfecture de Police de Paris en 2006, elle concerne encore plusieurs dizaine de milliers de logements.
Il n’y a pas eu d’efforts législatifs particuliers pour l’abroger progressivement depuis le Loi Méhaignerie du 23 décembre 1986 qui avait exclu de son champ d’application tous les locaux vacants.
Seule la Loi ENL du 13 juillet 2006 a inséré une disposition particulière à l’article 5 de la Loi du 1er septembre 1948 pour mettre fin à la transmission automatique du bail aux héritiers.
Il s’agissait dans cette affaire d’un bail verbal soumis à la Loi du 1er septembre 1948 que l’on pourrait qualifier de « pathologique » en raison de la qualité de l’immeuble et de la surface des locaux de très exactement 120,5 m2, pour un loyer appelé de 464 € par mois lorsque la procédure a été engagée en 2006.
Les locataires avaient moins de 60 ans mais des revenus inférieurs au seuil règlementaire pour que le bailleur puisse proposer un bail de 8 ans dit de « sortie » de la Loi du 1er septembre 1948.
Pour mémoire, les seuils de revenus annuels qui permettent une sortie progressive de la loi, applicables en Ile-de-France en 2010 sont les suivants :
Le bailleur contestait l’application de la loi du 1er septembre 1948 dans la mesure où les locataires étaient rentrés dans les lieux à la suite d’un échange, dispositif prévu autrefois à l’article 79 de la loi du 1er septembre 1948 et abrogé par la Loi Méhaignerie du 23 décembre 1986.
Le bailleur contestait surtout les conditions du droit au maintien dans les lieux de la loi du 1er septembre 1948 à savoir une occupation effective et une occupation suffisante des locaux.
L’article 10-7 de loi du 1er septembre 1948 pose que n’ont pas droit au maintien dans les lieux les locataires ou occupants « qui à Paris ou dans un rayon de 50 km des anciennes fortifications………. ne remplissent pas à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la signification du congé les conditions d’occupation suffisantes fixées en application de l’article 327 du code de l’urbanisme (ou L 621-2 et R 641-4 du code de la construction) ».
Selon les articles L621-2 et R 641-4 du code de la construction et de l’habitation code de la construction « sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables…, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation…peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant leur résidence principale…l’occupant ou son conjoint…leurs parents et alliés…les personnes à leur charge…les personnes à leur service…les personnes titulaires d’un contrat de sous-location ».
Le texte raisonne en nombre de pièces et non en surface et l’appartement avant l’échange à l’origine de l’arrivée des locataires actuels avaient fait l’objet de travaux de transformation de l’une des chambres en salle de bains. L’appartement ne comportait donc plus que 4 pièces principales.
Le bailleur avait donc en préambule de son argumentation fait valoir que la Loi du 1er septembre 1948 dans son dispositif actuel constitue aujourd'hui une violation de l’article 1er du protocole additionnel à la Convention Européenne des Droits de l’Homme (pour mémoire signée le 4 novembre 1950, entrée en vigueur le 3 septembre 1953 et ratifiée par la France le 3 mai 1974 avec une acceptation du droit de recours individuel devant la Cour en 1981).
Le droit de propriété est protégé à l'article 1er du Protocole additionnel du 20 mars 1952 à la Convention européenne des droits de l'homme qui dispose : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes ».
L’arrêt de la Cour européenne des droits de l’homme qui avait retenu l’attention du bailleur était l’arrêt de Grande Chambre "Hutten-Czapsa c/ Pologne", du 19 juin 2006, qui a jugé disproportionnée une réglementation des loyers en Pologne qui interdit aux propriétaires de "tirer un profit de leurs biens". L’arrêt "Hutten-Czapsa c/ Pologne" comporte toute une motivation sur le fait que la législation polonaise en cause ne permettait pas au bailleur de reprendre le logement, même pour l’habiter lui ou sa famille.
La Cour européenne des droits de l’homme a rendu un arrêt particulièrement pédagogique puisqu’elle préconisait à l'État - tout en lui laissant le libre choix des moyens - de prendre des mesures générales appropriées, légales ou autres, afin de « ménager dans son ordre juridique interne un mécanisme qui établisse un juste équilibre entre les intérêts des propriétaires, notamment en leur donnant la possibilité de tirer un profit de leurs biens, et l'intérêt général de leurs collectivités, notamment en prévoyant suffisamment de logements pour les personnes les plus démunies » (CEDH, 19 juin 2006, Hutten-Czapsa c/ Pologne, § 239).
La Cour a parfaitement envisagé dans sa décision une intervention de l’Etat pour compenser les mécanismes de la législation polonaise en cause puisqu’elle a jugé que ladite législation« ne prévoyait pas et ne prévoit toujours pas de procédure ou mécanisme permettant aux propriétaires de compenser les pertes subies dans le cadre de l’entretien de leurs biens ».
Le bailleur avait étayé son argumentation en droit de justificatifs chiffrés de la situation à savoir :
La Cour d'Appel de Paris (Pôle 4, Chambre 3) a balayé toute cette argumentation dans un arrêt du 9 septembre 2010 par le Considérant suivant : « Considérant que si la Loi du 1er septembre 1948 est sans contexte une loi protectrice principalement des intérêts des locataires, prise toutefois pour un motif d’intérêt général dans le contexte d’après guerre de crise du logement, le législateur tenant compte des évolutions sociales, en a progressivement restreint le champ d’application dès 1968 et a prévu par la Loi 86-1290 du 23 décembre 1986, la possibilité pour le bailleur de conclure avec le locataire en place soit des baux dérogatoires libérant notamment la fixation du loyer des dispositions de la Loi du 1er septembre 1948, soit des baux dits de sortie de la loi ; qu’ainsi les textes en vigueur en ouvrant les conditions d’une extinction volontaire de la loi offre désormais un équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs des droits fondamentaux de la personne et ne sont donc pas contraires aux dispositions de l’article 1er du protocole susvisé ».
Si les locataires titulaires d'un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 peuvent se féliciter de cette décision, les bailleurs en revanche peuvent s’en indigner.
|
