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Philomène Conrad Actualités

Droit immobilier Actualités et Commentaires par Maître Philomène Conrad, avocate en droit de l'immobilierà Paris

Les avantages financiers des voies privées et impasses ouvertes à la circulation publique

 

   1.  Le moule juridique de gestion

Nombre d’immeubles ont été construits depuis la fin du XIXème siècle sur des terrains que leurs propriétaires ont lotis c’est-à-dire divisés en plusieurs parcelles cadastrales et viabilisés avec des voies intérieures, pour les vendre lot d’une parcelle par lot d’une parcelle.Il est rare que les voies intérieures de ces terrains divisés et viabilisés aient été placées sous le régime d’une propriété indivise entre les différents lots de parcelle à batir, situation « bancale » dès lors que les conditions sont alors réunies pour placer l’ensemble des immeubles desservis par ces voies intérieures sous le régime de la copropriété par application de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965.    

Pratiquement le fonctionnement des Associations Syndicales est régi par les articles 7 à 10 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et par les articles 3 à 6 de son décret d’application N°2006-504 du 3 mai 2006.

Heureusement la Cour de cassation par un arrêt du 13 février 2014 (N° de pourvoi 13-22383) a admis que les ASL pouvaient régulariser a posteriori leurs statuts et retrouver tous leurs pouvoirs et la loi ALUR a modifié le texte de l’article 60 de l’Ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 en prévoyant que les associations syndicales libres qui ont mis leurs statuts en conformité postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent tous leurs droits.

Le régime des Association Syndicale Libre a été toiletté et l’Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 exigeait que les Association Syndicale libres (ASL) régies par la loi du 21 juin 1865 mettent en conformité leurs statuts avant le 5 mai 2008.

Le plus souvent une association syndicale a été constituée. Tout d’abord historiquement les groupements de propriétaires sont fréquents depuis le moyen-âge même si le « socle » juridique des Association Syndicales de propriétaire réside dans la loi du 21 juin 1865 et son décret d’application du 18 décembre 1927. Par ailleurs le code de l’Urbanisme prévoit depuis des décennies que la demande de permis de lotir ou d’aménager doit comprendre l'engagement du lotisseur ou de l’aménageur qu’une Association Syndicale sera constituée entre les acquéreurs de lots, à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.

La loi ELAN tranche la question de la propriété des colonnes montantes d’électricité dans les immeubles collectifs en copropriété

 

Pour rappel historique, la consistance du réseau public d’électricité a été définie par la loi N° 46-628 du 8 avril 1946 de nationalisation de l’électricité et du gaz qui a permis de déterminer le champ d’application du service public de distribution du gaz et de l’électricité.

La loi du 8 avril 1946 a été promulguée dans un souci d’assurer la sécurité de l’approvisionnement en électricité et en gaz et a largement renvoyé au pouvoir exécutif qui a pris un décret N° 46-2503 du 8 novembre 1946 pour en assurer l’application.

Ce décret du 8 novembre 1946, en son article 1er dispose :

« Dès la publication du présent décret, sont incorporés aux réseaux de distribution d’électricité tous les ouvrages à usage collectif de transmission ou de transformation d’électricité établis sur une propriété privée, à l’exception de ceux de ces ouvrages appartenant au propriétaire de l’immeuble dans lequel ils sont établis, pour lequel celui-ci ne perçoit ou accepte de ne percevoir à l’avenir aucune redevance spéciale.

Sont compris au nombre des ouvrages incorporés en vertu de l’alinéa précèdent, les branchements qui relient les ouvrages à usage collectif de transmission ou de transformation aux compteurs des abonnés ».

Le décret N° 55-326 du 29 mars 1955 relatif aux frais de renforcement des colonnes montantes d’électricité dans les immeubles d’habitation collective prévoit une faculté d’abandon des colonnes montantes d’électricité à tout moment par les propriétaires privés puisqu’il dispose en son article 2 :

« Dans les immeubles à usage collectif d'habitation alimentés par des colonnes montantes et autres ouvrages à usage collectif appartenant aux propriétaires, le concessionnaire est tenu à la demande des usagers d'appliquer les dispositions de l'article précédent lorsque les propriétaires de ces installations acceptent que celles-ci soient incorporées sans indemnité au réseau de distribution ».

Mais en pratique beaucoup de Règlements de copropriété définissent les colonnes montantes électriques comme parties communes, par opposition aux parties privatives.

Nombre de syndics considèrent donc depuis des décennies les colonnes montantes électriques comme des ouvrages communs de l’immeuble, dont ils sont tenus de pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Mais de nombreux contentieux sont nés ces 10 dernières années.